共16盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
今年每次土地出让的"剧本杀"前，无一例外，都有一波红盘潮率先撕开黑暗。
这次，虽然含金量十足的红盘已经不多，但首发的粉盘天珏淘汰约三分之一，入围人数刷到1048，有房150个月。
紧随其后的和品，6000+组客户登记，入围3330户，刷掉一半以上，有房直接社保封顶，燃起了这波小红盘潮。
紧接着，政府定义的热点红盘大江东未来云帆城、北部新城星创城，未科汀云上府……不多的红盘都将上市，摇号排社保大战再次上演。
而上面这些地段不错的红盘，和品是老城文晖、武林、甚至东新空档期的独苗。
天珏是申花、老城西的独子；富力中心不开，汀云上府也是未科唯一……哪个不是板块稀缺的独苗？
红盘供应与需求断档，好地段楼盘太少，而稍差的地块预期降低的过快，登记断崖式下降，流摇频发，杭州楼市摇号分裂也在加速。
压着这个时间点，杭州发布了第三批集中出让地块“预公告”。
值得关注的是，随着这批地块预公告，杭州的土拍玩法，又将对二拍后遗症，做一次完整的切割，这剂政策性调整的“药”疗效到底怎样，最终效果还是要看正式公示中对起拍价、限价、以及品质的调整力度。
但毋庸置疑的是这次拿出的地中，好多是如假包换的杭州压箱底的宝地。
此次土拍规则或将调整：其一、针对二次土拍重灾区“竞品质”地块全面流拍的深层原因，或将实行全面“定品质”，一字之差，或许就天壤之别。好地块“竞品质”操作不当很可能演化为恶性竞争加剧，从而推高成本，降低利润，最后导致从其他方面去降低标准，品质并未实质提高。而差的板块，没利润、流速慢、愈加不会有头部企业眼巴巴的跑去增强板块信心，反而会让品质一般的开发企业去操盘，结果差板块+差开发商的恶性循环，加剧板块鄙视链的深度。“定品质”则把内容框定，产品品质留有价格余地，不管谁开发规则和逻辑基本一致，当然有情怀、有责任的房企也有机会超纲发挥。对于这几年楼市过热的杭州，品质底线低，甚至谈不上追求品质的扭曲发展中，是难得的机会。例如，率先定品质的苏州，在建筑、结构、给排水、电气、暖通五个维度品质全面规范。而南京，也在绿化景观、通风采光、建筑外立面和隔音降噪、地下车库材料、阳台、公共空间品质，甚至室内及户型设计全面规范。一定程度上“定品质”可以针对限价后品质下滑，从土拍环节对楼盘运营进行把控，倒逼房企提升产品力。但要弄清楚，毕竟企业都不是慈善家，要生存、要发展，所有追寻品质的前提是在有利润的基础上。其二、在市场情况不明朗的态势下，没有可持续发展的利润空间，就不要奢望有好产品，更不要幻想企业魔怔般的疯狂拿地，因此，导致第二次土拍流拍根本指向就是价格，是利润。市场要良性发展，降低起步价和封顶价，提高部分板块的限价，是政府、购房者、开发商三赢的必要条件。其三、变回“预”公告的发布，这也意味杭州土拍直接挂牌公告的模式作废，重返此前暂停的勾地政策。也预示着第二次土拍可能调整的规则：房企报名必须缴纳20%的保证金才能参与地块竞拍，降至到缴纳地价的10%作为“勾地款”，就能获得参拍资格，而且最高不超过5000万。也就是说如果像杭腾社区这样的巨无霸，二次土拍18.6亿的保证金，到第三次土拍只要零头就可以，参与性明显增强，凑不足二、三家竞拍企业的情况几乎不复存在。
再看看地块，本次预公告出让总计51宗涉宅用地，共计出让面积约252.31万方，总建面超600万方。从分布区域来看，往常配角的主城区成绝对主角，挂牌了26宗，萧山区6宗，余杭区7宗，临平区4宗，富阳区6宗，临安区2宗，基本做到哪里不足补哪里。先看主城，26宗包括申花4宗；铁路北智慧网谷3宗；运河新城，滨江、下沙、三墩各两宗，桥西、笕桥、艮北、丁桥、钱二、文晖、翠苑、华丰、留下，各一宗；杭州热门板块基本全包括。看几个重点：申花千呼万唤始出来的华丰造纸厂地块，甚至都没出现在21年读地手册上的宝藏级地块。这次挂牌的是其中三宗地块（含两宗商业），5、10号线双轨换乘站和睦站上盖TOD，与九龙仓龙玺隔莫干山路对望，而且限价体系大概率会在春月杭宁和申花核心之间，低于申花不少。毕竟是厂房置换，土地回收成本应该低于住宅拆迁成本，还是有空间，对于购房者来说，这也是申花最大规模的商务、居住、综合体混合性成片开发，值得期待。另一块庆隆地块斜对面是古翠隐秀，这四块地同时落地，明年这个时间申花每每一盘独大的局面将极大缓解。文晖这块地，也是21年读地手册之外的压箱底的地块，紧靠着嘉里城的住宅部分，明年将和嘉里城一起补充文晖供应。桥西核心这块地，北靠凯德龙湾，桥西历史文化街区和大运河就在咫尺，南面过勤俭桥步行800-900米可以到大悦城及地铁10号线，可以说是凯德龙湾、运河宸园之后桥西仅有的一线河景核心。滨江区两宗地，一宗在保利天汇南边，滨江产业核心、纯正地铁盘，没摇中天汇，这个纯居住的替身并不差。
滨江另一宗靠近御滨府，地铁1号线西兴站、5号线江晖路站都不远的双地铁房。铁路北四宗，其中一宗为运河新城桃源板块，其他三宗以智慧网谷为主，晶悦府、晶晖里曾经创造3.6%的中签率，说明板块需求并不少。运河新城一宗在丽水路隧道出口，天阅云合源隔运河东侧，随着运河湾国际旅游休闲综合体一期开工，大运河音乐公园落地后。运河综合体二期住宅部分将首次出让，意味着运河新城与老城衔接的首站即将拉开全面开发大幕，住宅部分位置甚至还要好于河语光年。艮北地铁1号线九和路站零距离，甚至比潮听明月位置更好；按照刚开通地铁6号线远期规划还将北延，而枸桔弄向北一站就是笕桥本次出让地块，与春来晓园一街区之隔。小和山地块是地铁3号线停车场上盖TOD，沉默多年板块的再次露面，作为杭州两大高教园区，小和山的环境优势还是挺明显，欠缺的是默默无闻了这么多年，再次出现会有认知上的偏差，最终还是看限价。
萧山共六宗。市北一宗，在拥潮府东面，宁东路、六甲河一路一河之隔，与地铁2、7号线建设三路站仅600米左右，滨涛映月、望涛月明后继有房。南部新城共两宗，一宗在印奥湾正南面，另一宗在湘湖原著北面不远处。
最值的关注的是宁围两宗，一宗是未来总部社区首发启动地块，宁围真正意义上的产城核心地块。甚至能够与亚运村未来社区、世纪城商务中心中间夹着的钱塘湾未来总部社区基地形成无缝融合，从而塑造出能够与钱新匹敌的南岸商务、金融、科创产城，战略位置十分重要，而这次出让的地块就是核心位置的宝地。
看点在上次流拍的杭腾未来社区，站在未来科技城肩膀上的巨人云城，是整个数字产业的阶段性样板，包含在里面的住宅同样有着典范式样板作用，所以这块地的位置太重要了，因此，哪怕指标严苛点，找有担当点的企业也不过分。而另一个关注点是城北国际商务区组成部分，城北万象城幸福里、前宸、沁澜之后的再一次宅地出让。
而北部新城这三块地相对前宸、沁澜，是与万象城幸福里不相上下核心位置的好地，况且非政府定义的热点红盘的限制，有房也可以参与。瓶窑两宗，紧挨着中法航空大学，如果规划地铁审批落地，这个位置甚至是瓶窑交通导向最好的板块。
未科2.0地块紧挨着杭语蓝庭，北面凤新路一路之隔是阿里支柱产业之一——菜鸟总部，未科未来依然不多的土地储备，热是注定的。
临平崇贤两块地都不大，调剂作用大于实际供应，杭州2万左右供应大户东湖新城的这宗地也同样仅能平衡一下供应。富阳两宗银湖地显然非核心板块，富春一宗也偏向银湖板块；富春湾新城上次流拍的三块地再出，效果也不会太好，板块供应量太大，地铁规划利好又迟迟未见。临安一宗是临安老中心锦城街道的巨无霸，一宗是偏向新城区滨湖新城的迷你地块，都是偏向本地购买为主。杭州在今年二拍翻车下的补救措施，不仅拿出杭州压箱底的好地，还有望有降地价、提限价、补品质的决心。虽然不能完全弥补例如世纪城、未科、钱江新城等超级热点板块的供需平衡，但也表露出一定的平抑需求的决心。随之，明年这个时候，这些不错的地块也将转化为红盘散落在各个板块。购房者如果不是十万火急，完全可以等等，让房住不炒的决心压制价格疯狂，二手房价格筑底并趋稳，新房倒挂不再剧烈，挤出投机泡沫的供需基本平衡，恰恰是最好的时机。楼市下行是短期经济周期规律在楼市的必然映射，不代表杭州城市底线，记住，好城市的好板块永远是保增值和自住的稀缺品。
| 今日登记楼盘 |
文/渔舟 编辑/渔舟
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2021杭州地铁楼盘图（11月版）
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